Wohnimmobilien in Großstädten haben den Ruf, besonders rentabel zu sein. Langfristig brachten sie in den vergangenen 150 Jahren im Schnitt jedoch weniger Rendite ein als Immobilien in kleineren Städten. Das zeigt eine Studie des Teams um Ökonom Prof. Dr. Moritz Schularick, Mitglied des Fachbereichs Wirtschaftwissenschaften. Die Studie ist die erste ihrer Art, die langfristige Gesamtrenditen von Wohnportfolios historisch vergleicht und Hauspreisdaten und Mietrenditen verknüpft. Sie ist vorab als „ECONtribute Discussion Paper“ erschienen.
Die Forscher werteten Daten zu Hauspreisen und Mieten von 27 ausgewählten Großstädten in 15 Ländern aus. Im ersten Schritt berechnete das Team die durchschnittliche Gesamtrendite der städtischen Wohnimmobilien der vergangenen 150 Jahre, die sich aus der Entwicklung des Hauspreises und den Mieteinnahmen zusammensetzt. Als Grundlage zogen die Forschenden neben bereits existierenden Datenbanken städtische Jahresbücher, Zeitungsannoncen, Steuer- und Notariatsunterlagen heran. Anschließend verglichen die Ökonomen die Renditen in den Großstädten mit den durchschnittlichen Renditen im Rest des Landes. Neben internationalen Metropolen, wie London, New York oder Tokio, untersuchte das Team auch deutsche Städte, wie Berlin, Frankfurt oder Hamburg.
Das Ergebnis: Wohnimmobilien in den untersuchten Großstädten erwirtschafteten in den vergangenen 150 Jahren jährlich durchschnittlich etwa ein Prozent weniger Gesamtrendite im Vergleich zum Rest des Landes. Dieser Effekt zeigt sich auch, wenn man kürzere Zeiträume, zum Beispiel die vergangenen 70 oder 30 Jahre, betrachtet. „Hätte man 1950 in ein nationales Portfolio von Wohnimmobilien investiert, wäre es heute doppelt so viel wert wie ein entsprechendes Großstadt-Portfolio“, sagt Moritz Schularick, Professor für Volkswirtschaftslehre an der Universität Bonn – vorausgesetzt, man hätte die Mieteinnahmen stets wieder investiert.
Mieteinnahmen maßgeblich für hohe Immobilienrenditen
Entscheidend für hohe Renditen sind laut der Studie die Mieteinahmen, die sich relativ konstant entwickelten. „Die Hauspreise stiegen zwar zeitweise stärker an, schwankten aber auch mehr“, sagt Schularick. Insgesamt machten die Mieteinnahmen fast 70 Prozent der Gesamtrendite von Wohnimmobilien über die vergangenen 150 Jahre hinweg aus. In Relation zum Kaufpreis sind die Mieten im Schnitt außerhalb der Ballungszentren höher.
Risikoprämie für ländliche Wohnimmobilien
Dass Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte langfristig mehr Rendite abwerfen, erklären die Forschenden außerdem mit einem erhöhten Risiko, das Investierende in kleineren Städten eingehen. In Großstädten sind Immobilien liquider, sprich können mit höherer Wahrscheinlichkeit zu jedem beliebigen Zeitpunkt verkauft werden. Währenddessen kann es in kleineren Orten schwieriger sein, Immobilien schnell zu veräußern.
Die Studie räumt mit dem Vorurteil auf, dass ein Immobilieninvestment in Großstädten am attraktivsten ist. „Auch Großinvestoren denken um und investieren zunehmend in Mietimmobilien in kleineren Städten“, so Leibniz-Preisträger Schularick.
Publikation:
Francisco Amaral, Martin Dohmen, Sebastian Kohl & Moritz Schularick: Superstar Returns. ECONtribute Discussion Paper:https://www.econtribute.de/RePEc/ajk/ajkdps/ECONtribute_131_2021.pdf
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